Les organismes de placement collectif immobilier sont des supports d’investissement réglementés qui sont gérés par des professionnels et proposés au grand public. Personnes physiques et morales peuvent y investir. Ces véhicules de placement suivent les traces de leurs aînées qui sont les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), mais en apportant certaines variantes pour un investissement plus diversifié et une sortie plus liquide. Avant de nous pencher sur l’investissement en OPCI, définissons avant tout de quoi cet actif est composé et quels sont leurs atouts.
Immobilier, produits boursiers et liquidités
Ce sont les principales composantes d’un OPCI : l’immobilier à hauteur de 60% de son patrimoine, les actions et les obligations ou encore les OPCVM (25%) et les liquidités (15%). Certaines SCPI se servent uniquement d’immobilier et de liquidités.
En ce qui concerne leur forme juridique, il en existe deux : les FPI ou fonds de placement immobilier et les SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable). C’est en fonction de ces indicateurs que la fiscalité des OPCI est définie. Pour les FPI, c’est la fiscalité des revenus fonciers qui s’applique, tandis que c’est celle des valeurs mobilières qui sera retenue pour les SPPICAV.
Les avantages qu’offrent les OPCI
Du fait de leur composition, les OPCI sont d’excellents produits de diversification. L’investisseur jouit non seulement de revenus fonciers issus de l’immobilier, mais aussi de ceux de capitaux mobiliers dégagés par les instruments financiers tels que décrits plus haut. Ainsi, au lieu d’inclure uniquement des produits immobiliers dans son portefeuille, comme c’est le cas avec les SCPI, l’investisseur dispose également de valeurs mobilières dans son patrimoine. De plus, c’est la société de gestion qui se charge de la sélection et de la répartition de l’ensemble de ces actifs : pas besoin de connaissance particulière en bourse, par conséquent.
En plus de cette diversification au niveau composition, les OPCI permettent une meilleure liquidité à la sortie. C’est en effet la société de gestion qui effectue le rachat, toutefois selon certaines conditions.
Tout comme les SCPI, les OPCI permettent de compléter des revenus grâce aux loyers versés par les locataires des immeubles. Ces derniers eux-mêmes sont diversifiés, ce qui permet de lisser les risques et de sécuriser le placement.
Quelques points d’attention à retenir
Vigilance cependant en ce qui concerne la composition en valeurs mobilières. Les instruments financiers contenus dans les OPCI génèrent des rendements imprévisibles qui sont fonction de la santé de leurs marchés respectifs et par conséquent, du dynamisme économique et de la conjoncture. Toujours en ce qui concerne ces rendements, ils sont aussi très disparates et varient d’un OPCI à l’autre. Certains OPCI affichent un taux de rendement de 2%, voire moins, tandis que d’autres se démarquent par leur excellent résultat, avec un taux de plus de 5% et plus.
Les OPCI disponibles dans les produits d’épargne
Les rendements des contrats en fonds en euro des produits d’épargne continuent de stagner, voire de perdre en performance. De plus en plus d’épargnants s’autorisent ainsi une certaine prise de risque en acceptant de loger des OPCI dans leur produit d’épargne, tel que l’assurance-vie et certains PER (Plan d’épargne retraite). Les OPCI rejoignent alors les contrats multisupports et intègrent les unités de compte qui logent des SCPI et des SCI, de même que d’autres valeurs mobilières et des fonds monétaires. Toujours est-il que le choix en matière d’OPCI dans un produit d’épargne est assez limité en raison de la sélection rigoureuse qui s’applique pour rejoindre la famille des unités de compte.
Pour conclure, les OPCI sont des outils de diversification d’un portefeuille de placement ; attention toutefois à ne pas dépasser une certaine proportion en raison de la volatilité de ses composantes, tel que décrit plus haut.
